Как все устроено: Работа агента по недвижимости

Снять квартиру в Екатеринбурге без участия риэлтора практически невозможно. Тот, кто пробовал, знает. Даже если вы намеренно будете обходить стороной агентов, они сами вас найдут и будут атаковать. Успешный риэлтор в анонимном разговоре рассказал IMC, зачем размещает «липовые» объявления, носит с собой ключи от всех домофонов города и проверяет в поисковике номера входящих вызовов.

Мне 20 лет. Год назад я переехал в Екатеринбург из маленького города. Друг приютил на три дня, за это время нужно было снять квартиру. Как и многие, я считал, что найти её самому в Екатеринбурге нереально. Пришлось обратиться к риэлтору и отдать ему при заселении семь тысяч рублей комиссии. Я подумал: кто-то же может на этом зарабатывать. А чем я хуже?

По образованию я автомеханик, но по специальности здесь работать не планировал, думал устроиться в «Евросеть» или «Связной». Однако уже на второй день жизнь в Екатеринбурге пошёл на собеседование в агентство недвижимости. Меня сразу взяли. Я проработал неделю и понял, что ни к чему отдавать процент со сделок агентству, если можно работать на себя. Уволился. Создал группу «ВКонтакте», начал её раскручивать — пошли сделки. Недавно на меня вышел руководитель одного из екатеринбургских агентств и предложил работу у него на выгодных условиях. Я отдаю ему 15 тысяч в месяц, все остальные деньги со сделок беру себе. Он предоставляет безлимитную связь, Интернет, место в офисе и доступ к базам агентства. Сейчас я работаю у него, руковожу отделом аренды из 8 человек.

С десяти утра до обеда я выставляю в Интернет объявления: настоящие и выдуманные. Главное, чтобы люди позвонили. Могу выставить объект, который уже когда-то сдавал, набрать в поисковике «квартиры Москвы» и добавить к нему фотографии. Так агенты часто делают. Могу написать «левые» адреса. С утра нужно выставить минимум 30 объявлений, чтобы были звонки. Дальше это работает так. Звонит человек, спрашивает: «Квартира на Фрунзе сдаётся?» А такой на самом деле даже не существует. Я отвечаю: «Сдаётся. Вечером можно посмотреть». И задаю встречные вопросы: кто будет проживать и тому подобное. Узнаю всю информацию, которая будет важна собственнику. Через пять минут перезваниваю и сообщаю, что эта квартира уже сдана, но я могу предложить другие варианты. Тут у меня есть пять-десять минут, чтобы найти в базе реальные объекты, отвечающие их требованиям. Рассчитывать на объекты, которые были выставлены в Интернет вчера, не приходится. Больше суток квартира в базе не держится. Если цена не завышенная, её сдают в первый же день.

Агент получает 50 процентов от стоимости, за которую сдана квартира. Если работает в агентстве на стандартных условиях, а не на таких, как я, то еще 25 процентов отдает ему. В неделю в среднем проходит две-три сделки. Но в целом их количество зависит от сезона. В сентябре я заработал рекордную для себя сумму – 67 тысяч. В январе всего 20, но это из-за новогодних праздников.

Конечно, получаться стало не сразу. За первый месяц работы я сдал всего лишь одну комнату и меня раза два-три «кидали». Показал клиентам квартиру, они отказались её снимать. Вышли с ними, по домам расходимся. А они обошли вокруг дома и к хозяевам напрямую, чтобы мне комиссию не платить. Много таких. Один 50-летний мужчина как-то спрятался за мусоропроводом, дождался, когда я уйду. Собственники сами это провоцируют, потому что относятся к риэлторам плохо. Говорят будущему квартиросъемщику: вот тебе мой номер телефона, давай напрямую работать. Но большинство клиентов всё-таки порядочные и платят, как договаривались.

При желании можно найти квартиру без помощи агента. Просто надо потратить на это время, и включить голову. Мне требуется 15 минут и два сайта: Avito.ru и Slando.ru, чтобы найти порядка 60 объявлений от собственников. Есть способы, как отличать собственника от агента. Например, на E1.ru объявления выделяются либо жёлтым, либо синим. Желтые – значит коммерческий доступ.

А ещё указанный в объявлении номер телефона можно просто вбить в «Яндекс», и сразу увидишь, фигурирует ли он в других объявлениях. Просто, как правило, агенты шустрее соискателей. Например, приходится уговаривать собственника, чтобы он показал тебе квартиру раньше, чем другим. Если он никак не соглашается, самый верный ход – предложить деньги. Тысячи две со своей комиссии. Срабатывает. Ещё можно предложить забрать человека из дома, с работы.

Сначала я чувствовал волну негатива в свой адрес, сейчас — нет. Потому что поток клиентов идёт самостоятельно: из группы, по рекомендациям. Декабрь, январь у меня были «эксклюзивы». Так мы называем ситуацию, когда собственники отдают на руки ключи от своих квартир, и ты самостоятельно ездишь и показываешь их клиентам, а наиболее подходящим сдаёшь объект.

У меня три телефона. В сезон бывает по две-три линии на каждом. Ежедневно по три-четыре часа в день приходится проводить без отрыва от телефона.

Фотографии квартир примерно за 10000 — 16000 рублей (за месяц)

К риэлторам обращаются собственники, которые однажды уже пытались сдать квартиру самостоятельно и знают, чем это грозит. Как только ты выставляешь объявление в Интернете, оно сразу же появляется во всех информационных базах, их около 15-20. Каждой базой пользуются примерно 70-80 агентов в день. Получается, что телефон у собственника не замолкает 3-4 недели. Приходится либо отключать его, либо выкидывать симку и прощаться с номером. Поэтому проще по-тихому обратиться к риэлтору, чтобы он всё сделал и тебя не беспокоили.

Бывает, попадаются мошенники, которые снимают квартиры посуточно, а потом пересдают их. Один раз я сталкивался с таким. Меня сразу смутило, что собственником квартиры на вокзале оказался уроженец Таджикистана. Свидетельства о праве собственности на квартиру у него не было, в паспорте значилась другая прописка, в квитанциях за квартплату – другая фамилия. Я сказал клиентам, что лучше поискать другой вариант. И через пару недель директор моего агентства увидел в Интернете фотографию мужчины, где было написано, что он мошенник и пересдает квартиры. Он показал его мне, и я узнал на ней того самого человека.

Фотографии квартир примерно за 35000 — 60000 рублей (за месяц)

Мошенники есть и среди квартиросъемщиков. Сдавал я как-то раз квартиру в самом центре. Звонит мне женщина и начинает заговаривать зубы. Часто бывает, что когда мне звонят и я за компьютером, то сразу начинаю вбивать входящий номер в поисковик, чтобы заранее прогнозировать ситуацию. Также поступил с её телефоном. И «Яндекс» выдал 6 страниц объявлений «квартиры посуточно». Я выслушал женщину и говорю: «Скажите честно, вы потом будете её посуточно пересдавать?» Она отвечает: «Да. Будем с вами откровенны, но давайте собственнику об этом не скажем». Так подвести своего клиента я не мог.

Есть квартиры, куда нормальные люди не заселятся – только трудовые мигранты или наркоманы. Собственник сам это понимает, и я ищу именно таких клиентов. Однажды заселил таджиков, они говорили, что их трое, а оказалось гораздо больше. Они на кухне плов ведрами варили. Когда они съехали, клиент попросил меня найти новых квартирантов, я пришел в эту квартиру, рукой по кухонной стене провел, а с неё жир стекает. А однажды сдавал квартиру в Пионерском, сел на диван, пока договор на сделку заполнял, а потом принёс домой четырёх чёрных клопов. Всю одежду пришлось стирать.

Я бывал во всех элитных жилых комплексах Екатеринбурга. Самая дорогая квартира, которую я сдал, стоила 98 тысяч рублей в месяц. Её сняла японская компания для своего переводчика. Два дня мы ездили с ними, они смотрели варианты, выбирали. Я предложил им более бюджетные квартиры, по 70-80 тысяч. Но они объяснили, что хотели бы что-то получше. В итоге выбрали квартиру в английском стиле. Заплатили мне 40 тысяч комиссии. Однажды я вышел и на очень обеспеченного собственника. Сдал его квартиру в «Адмиральском» за 50 тысяч. У него ещё было 5 или 6 квартир для аренды и восемь на продажу. «Хобби» у мужика было такое: вступает в долевое строительство, потом продаёт квартиру дороже. А пока не продаётся, сдаёт.

Есть ещё одна форма сотрудничества – доверительное управление. Собственник отдаёт тебе ключи и вне зависимости от того, поселятся туда квартиранты или нет, получает сумму, о которой вы договоритесь. А ты распоряжаешься недвижимостью так, как считаешь более выгодным. Деньги сверх этой суммы забираешь себе. Была у меня квартира в доверительном управлении. Нужно было её срочно сдать, но мы с коллегой никак не могли, она была в ужасном состоянии. Я подал идею: «Давай выкинем всё, что воняет». Мы вынесли оттуда всю мебель, содрали обои, набрызгали освежителем и оставили на двое суток проветриваться. А потом сдали пустую. В счёт первой арендной платы люди наклеили обои и до сих пор там живут.

Когда квартира очень дешевая, на неё устраивают кастинги. У подъёзда собирается куча людей, мы называем это похоронами. Приходится проявлять смекалку. На этот случай у меня есть ключи от всех домофонов Екатеринбурга. Знакомый делал. Подходишь к подъезду, тебя не пускают, а ты говоришь: «Я здесь живу». Отворачиваешься, достаёшь связку и думаешь, какой ключ у тебя подойдет. Заходишь – и ты первый в очереди. Бывало, когда у меня коллега-агент, видя «похороны», подбегал и начинал орать матом, что он из управляющей компании и сейчас вызовет милицию, если все не уйдут.

Некоторые клиенты гоняют агентов, смотрят квартиры и никак не снимают. Думают, а вдруг им попадётся квартира с евроремонтом за 15 тысяч. Таких мы называем «музейщиками», приходится спускать их на землю.

Однажды я заселял в трёшку директора «Медиа Маркта», который приехал в командировку из Мордовии. Позвонил собственнику, говорю, что у меня хороший клиент — директор «Медиа Маркта». А мне отвечают, что им только что звонили из другого агентства, и там у них директор «Монетки» из Новосибирска. Приехал смотреть квартиру, а там уже стоит женщина – его представитель. Квартира стоит 25, плюс коммуналка. Я говорю: «А готовы ли вы снимать за 30?» Она подумала и говорит: «Нет, не готовы». Разворачивается и уходит. А я ведь не сказал, что мы готовы. Я просто задал вопрос.

Риэлторы, работающие под моим руководством, пока приносят мало прибыли, потому что ещё вникают, совершают ошибки. Есть вещи, которые сложно им объяснить, все эти ситуация нужно просто прожить самому.

Чем дольше я работаю, тем больше зарабатываю. Понимаю, что можно развиваться и дальше: коммерческая недвижимость, загородная, покупка и продажа. В ближайшее время планирую получить аттестат в Уральской палате недвижимости. Я считаю, что нашёл в этой профессии себя и вижу здесь своё будущее.